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Aktuelles zum Markt für Mehrfamilienhäuser in München
Stand: März 2023
Renditen (oder Zinssätze) sind die entscheidende Größe, an der sich die Preisentwicklung von Mehrfamilienhäusern ablesen lässt. Sie geben das Verhältnis zwischen Mieteinnahmen und Kaufpreis an. Der Gutachterausschuss München veröffentlicht diese Zinssätze regelmäßig in seinem Jahresbericht.
Das vergangene Jahr hat gezeigt, dass die Immobilienpreise im Wesentlichen von den Finanzierungszinssätzen abhängig sind.
International hat die Ukrainekrise zu einer höheren Risikoeinschätzung für den Wirtschaftsstandort Europa und insbesondere für Deutschland geführt.
Nach einer langen Phase negativer Zinsen sind die Kurse deutscher Bundesanleihen stark gefallen und die Renditen innerhalb weniger Monate auf 2,0% gestiegen. Etwas verzögert, aber auch bedingt durch den russischen Angriffskrieg, stieg die Inflation ab Mitte letzten Jahres auf ein Niveau von 10,0%.
Die Reaktion der Kreditbanken im Jahresverlauf war erwartungsgemäß: Höhere Kapitalmarktzinsen verbunden mit einer höheren Risikoeinschätzung bewirkten einen Anstieg der üblichen 10-jährigen Finanzierungen von ca. 1,0% auf mittlerweile gut 4,0%. Dies entspricht einer Vervierfachung des Zinssatzes innerhalb eines Jahres.
Die stark gestiegenen Renditeerwartungen der Investoren treffen dieses Marktsegment besonders hart. Entsprechend zurückhaltend waren die Bestandshalter im vergangenen Jahr mit ihren Investitionen. Darüber hinaus steht für München wohl auch die Einführung des faktischen Teilungsverbots nach dem Baulandmobilisierungsgesetz bevor. Damit entfällt gegebenenfalls die Möglichkeit, solche Bestandsgebäude zu entwickeln und zu unterteilen. Die Kombination aus gestiegenen Renditeerwartungen, Aufteilungsverbot und der Mietpreisbremse führt zu einer besonders hohen Sensibilität in Bezug auf den Kaufpreis in diesem Marktsegment.
Wie Sie Ihr Mehrfamilienhaus in München verkaufen
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in München ist mit zahlreichen wichtigen Überlegungen verbunden. Einerseits soll ein möglichst attraktiver Verkaufspreis erzielt werden. Zum anderen sind seriöse Käufer als Vertragspartner ein wichtiges Kriterium. Manche Immobilienverkäufer schätzen auch einen besonderen Service rund um ihren Verkauf, wie eine besonders diskrete Abwicklung oder die gezielte Suche nach Käufern, die gut in die bestehende Nachbarschaft passen.
Hier erfahren Sie, welche Besonderheiten Sie beim Verkauf Ihres Hauses beachten sollten:
Die erste Frage beim Verkauf: Was ist mein Mehrfamilienhaus wert?
Mehrfamilienhäuser werden in der Regel als Kapitalanlagen ver- und gekauft. Daher stützt man sich bei der Bewertung darauf, welche Rendite ein potenzieller Käufer mit dem Haus erwirtschaften kann. Das üblicherweise angewendete Bewertungsverfahren ist das Ertragswertverfahren. Dieses Verfahren ist vergleichsweise komplex. Aber mit ein paar Vereinfachungen und Informationen lässt sich der ungefähre Wert Ihres Hauses berechnen:
Die Basis der Ertragswertberechnung ist der marktüblich erzielbare Rohertrag, also die Mieteinnahme des Hauses unter der Annahme, dass alle Einheiten zu Marktmieten vermietet sind. Davon abgezogen werden die nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten (z.B. Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfall). Der Reinertrag muss dann - vereinfacht dargestellt - dem Käufer eine marktübliche Rendite auf den von ihm gezahlten Kaufpreis bieten. In München sind diese Renditen bei ca. 2,50% - 3,50%, je nach Lage, Haustyp und Zustand.
Als einfaches Beispiel: Ihr Haus erwirtschaftet 100.000 € Miete pro Jahr und die Mieten entsprechen den Marktmieten. Die nicht umlegbaren Nebenkosten betragen 10%, verbleibt ein Reinertrag von 90.000 €. Dividiert man diesen Reinertrag durch eine Rendite von 3,00%, ergibt dies einen Wert des Hauses von 3,0 Mio. €.
Gerade in München liegt allerdings die aktuelle Mieteinnahme häufig weit unter der Marktmiete. Daher setzt man für die Bewertung die Marktmiete (eventuell nach einer Sanierung) an und zieht später die Renovierungskosten und die Zeit der Vermietung zur aktuellen (geringere) Vermietung ab.
Ein Beispiel: Ihr Haus erwirtschaftet 40.000 € Miete pro Jahr und die Marktmiete liegt bei 100.000 €, was 60.000 € Mietdifferenz entspricht. Die nicht umlegbaren Nebenkosten betragen 10%, verbleibt ein nachhaltiger Rohertrag von 90.000 €. Bei einer Rendite von 3,00%, ergibt sich wieder ein Wert von 3,0 Mio. €. Wenn man annimmt, dass es 5 Jahre dauert, bis im Durchschnitt alle Einheiten neu vermietet sind, werden von diesem Wert 5 x 60.000 € Mietdifferenz = 300.000 € abgezogen. Der Wert des Hauses wäre dann bei ungefähr 2,70 Mio. €.
Übrigens: der häufig verwendete Faktor oder Vervielfältiger ist nichts anderes als der Kehrwert der Rendite: 1/3,00% = Faktor 33,33.
Am Ende steht aber auch die Frage: welche Perspektive kann man einem Käufer für Ihr Haus aufzeigen. Gibt es zusätzliches Baurecht? Kann man die Miete durch gezielte Sanierungen steigern? Was ist das Haus wert, wenn es vollständig saniert ist?
RIEDEL beschäftigt zertifizierte Sachverständige, die Ihre Immobilie kompetent bewerten und dabei ermitteln, was Ihr Haus für einen Käufer wert ist. Dabei berücksichtigen wir alle Faktoren, die einen überdurchschnittlichen Kaufpreis für Sie als Verkäufer rechtfertigen.
Die richtigen Interessenten ansprechen
Da es bei Mehrfamilienhäusern in München schnell um einige Millionen geht, ist die richtige Ansprache von solventen Interessenten für den Verkauf zu einem attraktiven Kaufpreis von höchster Bedeutung. Natürlich können Sie Ihr Mehrfamilienhaus auf einem Immobilienportal oder in der Zeitung anbieten. Wir haben jedoch die Erfahrung gemacht, dass hochvermögende Investoren oft nicht selbst nach Häusern suchen. Sie warten, bis ihnen ein passendes Haus aktiv angeboten wird.
Wir bei RIEDEL verfügen durch den regelmäßigen Verkauf von Mehrfamilienhäusern über die richtigen persönlichen Verbindungen und einen Bestand an kapitalstarken Kunden: hochvermögenden Privatkäufern, Bauträgern und Family-Offices können wir so Ihr Haus direkt anbieten. Mehr noch: durch unseren Ruf als seriöser Anbieter schenken diese Kunden unseren Angeboten oft eine hohe Aufmerksamkeit.
Vorbereitung des Verkaufs
Für den Verkauf Ihres Mehrfamilienhauses sind einige Unterlagen erforderlich, die für die Bewertung relevant sind und in der Regel von allen Interessenten angefragt werden:
- Aktueller Grundbuchauszug
- Grundrisse des gesamten Hauses und aller Einheiten, wenn möglich aus der Baugenehmigung
- Aktuelle Mietverträge samt Nachträgen und Informationen zu Mieterhöhungen und Kautionen
- Nebenkostenabrechnungen der letzten 2-3 Jahre
- Informationen über den Ausstattungs-Zustand der Wohnungen
- Eine Auflistung der Renovierungsmaßnahmen des Hauses, insbesondere zum Dach, der Heizung und den Leitungssystemen
- Eine Liste mit bestehenden Verträgen zu dem Haus, z.B. mit der Hausverwaltung, Hausmeister, Wartungsverträge usw.
- Energieausweis
- Versicherungsnachweise
RIEDEL kümmert sich für Sie um die Zusammenstellung aller notwendigen Dokumente. Diese bietet einem Interessenten einen guten Einblick in die Immobilie und schafft so das zum Kauf benötigte Vertrauen.
Exposé: die optimale Präsentation Ihres Hauses
Auch wenn potenzielle Käufer von Mehrfamilien-häusern häufig aus finanziellen Motiven und professionell handeln, ist eine attraktive Darstellung Ihres Hauses wichtig: auch Profis können sich einer attraktiven Präsentation nicht entziehen. Attraktive Fotos, übersichtliche Grundrisse und eine ausführliche Beschreibung Ihres Hauses sind also wichtige Erfolgsfaktoren.
Das Exposé muss neben der attraktiven Präsentation ausreichend Informationen bieten, um ein ernsthaftes Interesse des Kunden zu wecken und Ihn zu einer Besichtigung motivieren.
RIEDEL erstellt daher in der Regel 30-40-seitige Exposés mit professionellen Fotos, neu gezeichneten und aktuellen Grundrissen und einem redaktionellen Text. Übersichtliche Einheitslisten und seriöse Berechnungen machen das Exposé zu einem Kompendium für den Käufer mit nahezu allen Informationen, die er zum Erwerb benötigt.
Besichtigungen in Mehrfamilienhäusern: Mehr als nur das Haus zeigen
Im Gegensatz zu einem Einfamilienhaus sind Besichtigungen häufig fachliche Gespräche, begleitet von einer Führung durch das Haus. Dabei häufig auftretende Fragen sind: Ist ein Liftanbau möglich? Wie sind die Leitungssysteme und die Heizung konzipiert? Sind die Mietverträge aktuell? Entsprechen die Einheiten der genehmigten Nutzung? Welcher Renovierungsbedarf besteht?
Jedem Interessenten dabei gleich alle Wohnungen zu zeigen wäre jedoch fatal: Ihre Mieter werden ständige Störungen nicht tolerieren und Besichtigungen werden dann schwierig oder unmöglich. Wir führen Kunden erst durch die Gemeinschaftsflächen wie Keller, Treppenhaus, Garten und ggf. eine gut zugängliche Wohnung. Erst wenn konkretes Kaufinteresse besteht, führen wir Kunden auf Wunsch durch alle Wohnungen.
Am Ende geht es darum den Kunden für das Haus zu begeistern: für den aktuellen Zustand oder oft auch für das, was man aus dem Haus machen kann.
Verhandlungen und Kaufvertrag: nicht
nur der Kaufpreis zählt
Bei der Verhandlung geht es in erster Linie um den Kaufpreis. Dieser lässt sich mit Hilfe unserer auf rationalen Annahmen basierenden Werteinschätzung sehr viel besser durchsetzen, als nur einen geschätzten Kaufpreis zu fordern.
Oft geht es jedoch um mehr: in welchem Zustand und wann übernimmt der Käufer das Haus? Wann zahlt er den Kaufpreis? Ab wann steht ihm die Mieteinnahme zu? Darf der Eigentümer im Haus wohnen bleiben? Welche Garantien muss der Verkäufer dem Käufer geben?
All diese Fragen werden im Kaufvertrag beantwortet. Selbstverständlich begleiten wir Sie bei der Erstellung des Vertrages durch ein erfahrenes Notariat.
Wichtig zu wissen: der Notar berät Sie als Verkäufer nicht juristisch, steuerlich oder wirtschaftlich. Er setzt nur das wirtschaftlich gewollte in einem rechtskräftigen Vertrag um. Der Notar kennt jedoch weder das Haus, noch alle mündlichen Vereinbarungen oder Ihre persönlichen Bedürfnisse. Sie müssen ihm also mitteilen, was in dem Vertag wie geregelt werden soll.
RIEDEL verfügt aus den zahlreichen Verkäufen von Mehrfamilienhäusern über die Expertise, Sie in allen Bereichen zu den gängigen Regelungen beraten zu können. Sollten Sie darüber hinaus eine fachliche Beratung benötigen, empfehlen wir Ihnen gerne passende Juristen, Steuerberater oder Finanzberater.
Durch eine sorgfältige Vorbereitung und Abstimmung des Vertrages stellen wir sicher, dass Sie beim Notartermin keine Überraschungen erleben. Natürlich begleiten wir Sie persönlich bei diesem wichtigen Termin.
Kaufpreiszahlung und Übergabe: der Abschluss des Verkaufsprozesses
Nach der Kaufvertragsunterschrift übernimmt das Notariat die Abwicklung des Vertrages und teilt den Parteien die Kaufpreisfälligkeit mit. Auch um die Löschung der Grundschulden kümmert sich der Notar. Allerdings prüft er zum Beispiel nicht, ob sich das Haus bei der Übergabe im vertragsgerechten Zustand befindet. Darunter fällt der technische, aber auch er juristische Zustand, z.B. ob die Einheiten noch vermietet sind oder nicht. Auch bei der Übergabe der Dokumente, Kautionen und Schlüssel unterstützt Sie das Notariat nicht.
RIEDEL begleitet Sie selbstverständlich bis zum Schluss: das heißt, bis der Kaufpreis vollständig bei Ihnen angekommen ist und alle Fragen von Ihnen und dem Käufer geklärt sind.
Am Ende glauben wir - und ist es unser Anspruch - für Sie eine wertvolle Leistung zu erbringen. Denn wir leben seit über 40 Jahren von der Weiterempfehlung unserer Kunden.
