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Aktuelle Bodenrichtwerte in München
Die Bodenrichtwerte geben den durchschnittlichen Quadratmeterpreis der Grundstücksfläche unter Berücksichtigung der Lage an. Diese Richtwerte gelten für einzelne Gebiete, Straßen oder Straßenabschnitte mit ähnlicher Bebauung und ähnlichen Wertverhältnissen. Unsere Recherchen über die Auswertungsmethode des Gutachterausschusses München haben ergeben, dass für die Ermittlung der aktuellen Bodenrichtwerte in der Stadt regelmäßig nur unbebaute Grundstücke sowie Grundstücke mit abbruchreifen Altbestand berücksichtigt worden sind.
Die alle zwei Jahre vom Gutachterausschuss München publizierten Bodenrichtwerte sind eine der möglichen Grundlagen für die Beurteilung von Bodenpreisen. Die Bodenrichtwerte zum Stichtag 31.12.2020 wurden Mitte 2021 veröffentlicht. Sie basieren auf tatsächlichen Transaktionen, die in den Jahren 2019 und 2020 stattgefunden haben. Die nächste Veröffentlichung findet Mitte 2023 für den Stichtag 31.12.2022 statt.
Bodenrichtwertkarte für begehrte Lagen in München
Wie hoch sind die Bodenrichtwerte in München?
Die Marktforschung von RIEDEL Immobilien beobachtet in München kontinuierlich die Grundstückspreise in den betrachteten Stadtteilen, dabei werden
auch bebaute Grundstücke mit ausgewertet. RIEDEL hat durchschnittliche
Grundstückspreise für die in der Karte dargestellten Gebiete auf Basis der bekannten
Transaktionen erarbeitet. Die Werte wurden dabei auf Geschossflächenzahlen
normiert, die vom Gutachterausschuss als typisch für den individuellen
Wohnungsbau (z.B. Einfamilienhäuser, Doppelhäuser) im jeweiligen Gebiet von München deklariert
worden sind. Nicht berücksichtigt wurden Grundstücke für den
Geschosswohnungsbau, da hier andere Marktgesetze gelten.
- Bogenhausen: 8.100€/m²
- Nymphenburg, Gern: 6.800€/m²
- Schwabing: 6.200€/m²
- Harlaching: 4.000€/m²
- Solln: 3.900€/m²
- Obermenzing: 3.500€/m²
- Hadern: 3.400€/m²
- Sendling: 3.400€/m²
- Laim: 3.200€/m²
- Pasing: 3.200€/m²
- Trudering: 2.900€/m²
- Moosach: 2.600€/m²
Generell ist
festzustellen, dass gegenüber Sommer 2021 in der Stadt moderate Preisanstiege der Grundstückspreise im einstelligen
Prozentbereich erfolgten. Ein direkter "Corona-Einfluss" auf das Preisniveau
der Bodenrichtwerte war nicht festzustellen, lediglich die Anzahl der Transaktionen
nahm im Frühjahr 2020 vorübergehend ab.
Wie wird der Bodenrichtwert berechnet?
Gesetzliche Grundlage für die Wertermittlung bildet das Baugesetzbuch (BauGB). Verantwortlich dafür ist der Gutachterausschuss München. Aus der Addition der Grundstücks-Kaufpreise in €/m² wird ein Durchschnitt ermittelt und in Bodenrichtwerttabellen oder Bodenrichtwertkarten für die entsprechenden Bodenrichtwertzonen festgehalten.
Der Richtwert dient als Grundlage für die Ermittlung des Bodenwerts. Der Bodenwert eines Grundstücks wird gemäß folgender Formel berechnet: Bodenwert = Bodenrichtwert x Fläche in m². Der Bodenrichtwert ist faktisch nur ein Referenzwert, denn es fließen neben den tatsächlichen, früheren Verkaufspreisen auch Schätzungen in seine Feststellung ein.
Was ist der Unterschied zwischen Bodenrichtwert und Verkehrswert?
Der Bodenrichtwert bezieht sich lediglich auf den vorhandenen Grund, welcher pro Quadratmeter einberechnet wird. Die Summe aus Gebäudesachwert und Bodenrichtwert ergibt dann den ungefähren Verkehrswert.
Entwicklung der Grundstückspreise im Herzogpark
Es sind nahezu ausschließlich sehr gute Wohnlagen in Alt-Bogenhausen und im Herzogpark zu finden. Die geringe Verfügbarkeit von Immobilien macht den Teilraum Alt-Bogenhausen-Herzogpark zu einer der teuersten Wohnlagen Münchens. Die aktuellen Grundstückspreise betragen in Bestlagen hier rund 9.500€/m² bei einer Geschossflächenzahl von 0,7. Die Steigerungsraten waren dabei durchweg zweistellig. Von 2012 bis 2018 stiegen die Bodenrichtwerte um insgesamt +60%. Im Jahr 2020 ist eine weitere Steigerung von ca. 14% zu beobachten gewesen.
Die angegebenen Zahlen sind Durchschnittswerte und können durch individuelle Gegebenheiten wie Bebaubarkeit, Lärmemissionen, Grundstückszuschnitt, aktuelle Bebauung, Nachbarbebauung, Denkmalschutz usw. stark nach unten oder oben abweichen.
Entwicklung der Grundstückspreise in der Villenkolonie Nymphenburg
Es muss nicht immer ein historisches Stadthaus, eine beeindruckende Architektenvilla oder ein riesiges Mehrfamilienhaus sein. Nein, auch ein „normales“ oder in die Jahre gekommenes Haus hat durch seinen reinen Grundstückswert in der besonderen Lage Nymphenburg enorme Werte und Möglichkeiten.
Die Villenkolonie Nymphenburg gehört zu den begehrtesten Wohnlagen Münchens. Herrschaftliche Residenzen, denkmalgeschützte Villen und ruhige Alleestraßen schaffen ein ganz besonderes Flair. Die aktuellen Grundstückspreise betragen in diesem Quartier zwischen 5.000 bis 7.500 €/m² bei einer GFZ von 0,7. Die Steigerungsraten waren dabei durchweg zweistellig. Im Zeitraum von 2012 bis 2018 stiegen die Bodenrichtwerte in der historischen Villenkolonie um insgesamt +79%. Im Jahr 2020 ist eine weitere Steigerung von ca. 25% zu beobachten gewesen.
Die angegebenen Zahlen sind Durchschnittswerte und können durch individuelle Gegebenheiten wie Bebaubarkeit, Lärmemissionen, Grundstückszuschnitt, aktuelle Bebauung, Nachbarbebauung, Denkmalschutz usw. stark nach unten oder oben abweichen.
Wir kennen den wahren Wert Ihrer Immobilie
Seit fast 40 Jahren bewerten wir auf Grundlage profunder Marktkenntnis Häuser, Wohnungen, Grundstücke sowie Anlage- und Mietobjekte. RIEDEL steht Ihnen als sachverständiger Berater bei allen Fragestellungen bezüglich einer Objektbewertung zur Seite und begleitet Sie bei der Wertfindung bis hin zur Entwicklung einer Verwertungsstrategie – ob als Privatperson, Steuerberater oder Gesellschaft.
Unsere Bewertungen basieren auf langjähriger Erfahrung in der Anwendung der nach §194 BauGB zugelassenen Bewertungsmethoden (Sachwert-, Ertragswert- und Vergleichsverfahren). Unsere zertifizierten Sachverständigen übernehmen auch die kompetente Beurteilung besonderer Eintragungen im Grundbuch, z.B. von Dienstbarkeiten wie Wegerechten oder Nießbräuchen. Ob Sie ein Grundstück, ein Ein- oder Mehrfamilienhaus, eine Villa, eine Eigentumswohnung oder ein Renditeobjekt bewerten lassen möchten – bei RIEDEL Immobilien ist Ihre Immobilienbewertung in kompetenten Händen.
Wie viel ist Ihr Grundstück wert?
Gemeinsam mit unseren zertifizierten Sachverständigen ermitteln wir gerne den aktuellen Marktwert Ihrer Immobilie, natürlich kostenfrei und unverbindlich. Nehmen Sie Kontakt mit uns auf, wir freuen uns auf Sie!
