Nobelste Lage mit maximaler Privatsphäre: Grundstück von 3.380 m² mit Villen-Entwürfen

Das 3.380 m² große Grundstück mit der Flurnummer 595/9 in der Gemeinde Grünwald ist aktuell mit einem Altbestandsgebäude aus den 1950er Jahren bebaut. Dieses ist als wirtschaftlich und technisch veraltet zu werten, weswegen folgend die Bebaubarkeit laut qualifiziertem Bebauungsplan B 35 aus dem Jahr 1996 (zuletzt geändert durch die 3. Änderung vom 03.04.2023) dargestellt wird.

Dieser Bereich Grünwalds sieht Grundstücksmindestgrößen von 1.500 m² vor, eine weitere Realteilung des Grundstücks ist somit möglich, auch eine weitere ideelle Teilung ist denkbar. Auf dem Grundstück können Einzel- und Doppelhäuser mit bis zu zwei Vollgeschossen gebaut werden. Das Maß der baulichen Nutzung erlaubt eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,12. Für die Baukörper kann somit eine Grundfläche von bis zu rund 406 m² genutzt werden. Die auf dem Grundstück maximal mögliche Geschossflächenzahl (GFZ) ist mit bis zu 0,15 bestimmt. Dies entspricht einer Geschossfläche von rund 507 m². Die Geschossfläche gemäß GFZ kann sich entweder auf zwei Vollgeschosse verteilen, mit beispielsweise jeweils rund 253,5 m² je Vollgeschoss oder komplett auf ein Erdgeschoss. Wobei in der letzten Variante zu berücksichtigen bleibt, dass dann die maximal mögliche Grundfläche von 406 m² durch die Grundfläche des Hauptgebäudes (siehe Ausführungen zur GRZ oben) nicht überschritten werden darf. In Grünwald gilt die Ortsgestaltungssatzung in der 2. geänderten Fassung vom 31.07.2012. Diese regelt diverse, nicht im Bebauungsplan geregelte Gestaltungsvorgaben für die Baukörper (zum Beispiel Firsthöhe, Wandhöhe und Dachneigung).

Bei dieser Festsetzung müssen Flächen von Aufenthaltsräumen in Nichtvollgeschossen (etwa Dachgeschossen) nicht berücksichtigt werden (siehe 1. Änderung des Bebauungsplans vom 28.06.2005). Der Dachausbau bis zu einer wertrelevanten Geschossfläche von ²⁄₃ des darunterliegenden Vollgeschosses ist bei diesen Regelungen also sehr gut möglich.

So entsteht beispielsweise die folgende, wertrelevante Geschossfläche in der Variante Erdgeschoss zuzüglich erstem Obergeschoss und ausgebautem Dachgeschoss (wertrelevante Fläche im Dachgeschoss zu ²⁄₃ angesetzt; rund):

ca. 253,5 m² im Erdgeschoss
ca. 253,5 m² im Obergeschoss
ca. 169 m² im Dachgeschoss (als Nichtvollgeschoss)

Insgesamt somit ca. 676 m² gesamte wertrelevante Geschossfläche. Unter der Annahme eines Ausbaufaktors von 0,85 ergeben sich rund 574,60 m² Wohnfläche.

Das renommierte, uns beratende Architekturbüro LMT3 Architekten hat anhand der vorliegenden Gegebenheiten folgende, beeindruckende Volumenstudien mit bis zu rund 557 m² Wohnfläche in der Variante „Klassische Bebauung mit zwei Mansardwalmdach-Villen“ erstellt.

Wir bitten um Verständnis, dass wir für die tatsächliche baurechtliche Realisierbarkeit bzw. Genehmigung keine Gewähr übernehmen können. Eine rechtliche Absicherung lässt sich jeweils nur im konkreten Genehmigungsverfahren abklären.