deDeutsch
Das neue Gebäudeenergiegesetz
Das Thema umweltfreundliche Energie wird für Immobilienbesitzer und Kauf-Interessenten immer wichtiger. Europäische Union und Bundesregierung wollen, dass Wohngebäude weniger Energie verbrauchen und auch weniger Treibhausgase (CO₂) ausstoßen.
Was ändert sich durch das neue Heizungsgesetz?
Vorhandene Heizungen, die bereits vor dem 1.1.2024 in der Immobilie im Einsatz waren, dürfen weiter genutzt und repariert werden – auch wenn sie mit Öl oder Gas laufen. Ist die Anlage irreparabel defekt, können Immobilieneigentümer frei entscheiden, welches Heizsystem sie neu installieren: eine Anlage mit erneuerbarer Energie (z.B. Wärmepumpe, Bioenergie, Solar) oder eine mit fossilen Brennstoffen (Öl, Gas). Bestehende oder auch neue Öl- oder Gasheizungen dürfen in Bestandsimmobilien aber nur noch zeitlich begrenzt eingebaut werden: Bestellt vor dem 19.4.2023, kann die Heizung ohne Einschränkung bis 2045 betrieben werden (sollte die Heizungsanlage kein Brennwert- oder Niedertemperaturkessel sein, darf sie nicht länger als 30 Jahre nach Einbau in Betrieb bleiben). Wurde die Anlage nach dem 19.4.2023 bestellt und liegt zum Termin der Bestellung noch keine kommunale Wärmeplanung vor, muss die Heizung stufenweise ab 2029 mit mindestens 15 %, ab 2035 mit 30 %, ab 2040 mit 60 % und bis 2045 mit 100 % Biomasse, Biodiesel, Biogas oder Wasserstoff betrieben werden. (Selbstnutzer eines Ein- oder Zweifamilienhauses sind von dieser Regelung ausgenommen).
Eine Wärmepumpe nutzt kostenfreie Energie aus der Umwelt zum Heizen – aus der Umgebungsluft, dem Erdreich oder Grundwasser – und ist damit unabhängig von fossilen Brennstoffen.
Bis 1.7.2026 müssen Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern eine kommunale Wärmeplanung vorlegen. Kommunen mit weniger als 100.000 Einwohnern sind verpflichtet, eine solche bis zum 1.7.2028 vorzulegen.
Photovoltaik ist nicht nur "grün", sondern lässt sich außerdem ästhetisch in die Architektur integrieren.
Sofern die zuständige Behörde eine Entscheidung über den Neu- oder Ausbau des Wärmenetzes oder als Wasserstoffnetzausbaugebiet getroffen hat, ist das 65 %-Energieeffizienz-Ziel beim Neueinbau einer Heizung einen Monat nach Bekanntgabe dieser Entscheidung anzuwenden. Im Falle, dass der kommunale Wärmeplan ein Wasserstoffausbaugebiet vorsieht, kann eine nach dem 1.1.2024 eingebaute Gasheizung betrieben werden – unter der Voraussetzung, dass diese spätestens ab dem 1.1.2045 komplett auf Wasserstoff umgestellt wird.
Für Etagenheizungen gelten zusätzliche Regelungen. Fünf Jahre nach Austausch der ersten Etagenheizung muss eine Entscheidung über eine Zentralheizung oder die Beibehaltung einer dezentralen Heizung getroffen werden. Wenn keine Entscheidung gefällt wird, ist die vollständige Umstellung auf eine zentrale Heizungsanlage verpflichtend. Mischlösungen sind möglich, und für Wohnungs-eigentümergemeinschaften gibt es spezielle Regelungen.
Schon jetzt könnte sich der Einbau einer umweltfreundlichen Heizung für viele lohnen. Zum einen sind die Preise für fossile Brennstoffe seit 2022 stark gestiegen. Zum anderen erhöht der Staat die CO₂-Abgabe in den kommenden Jahren weiter. Neben Wärmepumpen raten Experten daher zum ergänzenden Einsatz von Solarthermieanlagen: Mit diesen Kollektoren lassen sich die Sonnenstrahlen zum Erwärmen des Wassers und zum Teil auch zum Heizen nutzen. Je nach Größe und Leistungsstärke kann eine Solarthermieanlage etwa 50 % des benötigten Warmwassers produzieren – und im Idealfall sogar bis zu 30 % der erforderlichen Heizwärme unterstützend erzeugen. Alternativ können Immobilieneigentümer auf dem Dach eine Photovoltaikanlage installieren und mit ihrer Wärmepumpe kombinieren: So kann günstiger Strom durch Sonnenenergie gewonnen und gleichzeitig die Betriebskosten der umweltfreundlichen Heizung minimiert werden.
Wie fördert der Staat den Austausch von Heizungen?
Es gibt bereits zahlreiche Förderungen auf Bundes- und Landesebene. Unter www.foerderdatenbank.de findet man einen Navigator mit zahlreichen Förderprogrammen. Darüber hinaus gibt es auf der Webseite der Stadt München www.muenchen.de ebenfalls weitere Informationen.
Die Einhaltung der Anforderungen des GEG ist von Bauherr*innen oder Eigentümer*innen mittels Erfüllungserklärung vor Baubeginn bei folgenden Bauvorhaben nachzuweisen:
- Gebäude nach § 10 GEG (zu errichtende Niedrigstenergiegebäude)
- Änderung nach § 48 Satz 1 GEG (wenn unter Anwendung des § 50 Absatz 1 und 2 für das gesamte Gebäude Berechnungen nach § 50 Absatz 3 durchgeführt werden)
- Erweiterung und Ausbau nach § 51 GEG (wenn unter Anwendung des § 50 Absatz 1 und 2 für das gesamte Gebäude Berechnungen nach § 50 Absatz 3 durchgeführt werden)
Nachweisberechtigt zum Ausstellen der Erfüllungserklärung sind:
- Bauvorlageberechtigte nach Art. 61 Abs. 2, 3 und 4 Nrn. 2 bis 6 BayBO
- Sachverständige nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 AVEn.
Ausnahmen und Befreiungen
Ausnahmen sind bei Baudenkmälern oder Objekten mit besonders erhaltenswerter Bausubstanz möglich. Voraussetzung ist, dass durch die energetischen Maßnahmen die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder alternative Lösungen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen würden. Über die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis hinaus wird in diesen Fällen empfohlen, die Untere Denkmalschutzbehörde mit einzubeziehen. Von den Anforderungen des GEG kann durch die LBK befreit werden, wenn die Ziele durch alternative Maßnahmen in gleichem Umfang erreicht werden.
Folgen für Immobilien-Käufer und Verkäufer
Viele Eigentümer sorgen sich, dass der Wert ihrer Immobilie mit einer alten fossilen Heizung sinkt: Sie würden beim Verkauf einen niedrigeren Preis erzielen oder müssten das Objekt aufwändig sanieren und z.B. eine umweltfreundliche, energiesparende Heizanlage einbauen. Gleichzeitig hoffen zahlreiche Kaufinteressenten auf günstigere Erwerbspreise. Sie rechnen damit, Heizung, Fenster oder Außenwände umfassend modernisieren zu müssen. Damit beide Seiten keine unrealistischen Erwartungen hegen, die einen Abschluss verhindern, raten Experten, die Immobilie vorher zu bewerten. Möglichkeit eins: Ein Energieberater berechnet die potenziellen Kosten der notwendigen energetischen Sanierung. Möglichkeit zwei: Ein erfahrener regionaler Immobilienmakler ermittelt den realen Marktwert von Bestandsobjekten mit älteren Heizungen und modernisierungsbedürftiger Bausubstanz. So können Verkäufer und Kaufinteressenten besser einschätzen, welche Kosten auf sie zukommen.
Maßnahmen die Substanz oder das Erscheinungsbild beeinträchtigt oder alternative Lösungen zu einem unverhältnismäßig hohen Aufwand führen würden. Über die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis hinaus wird in diesen Fällen empfohlen, die Untere Denkmalschutzbehörde mit einzubeziehen. Von den Anforderungen des GEG kann durch die LBK befreit werden, wenn die Ziele durch alternative Maßnahmen in gleichem Umfang erreicht werden.
Fazit
Die aktuelle Version des Heizungsgesetzes verschafft Immobilieneigentümern mehr Zeit und ermöglicht eine vorausschauende Planung. Wer Haus oder Wohnung energetisch sanieren möchte, sollte zuerst klären: Was ist jetzt erforderlich und was wäre erst in den nächsten Jahren sinnvoll, um den Wert der Immobilie zu erhalten?
Mit einem realistischen Langfrist-Plan können Eigentümer ihren Energieverbrauch Schritt für Schritt reduzieren, den Einbau einer umweltfreundlichen Heizung vorbereiten und die gesamte Immobilie mit „Grüner Energie“ fit für die Zukunft machen.
Quellen:
- https://ivd.net/gebaeudeenergie-gesetz/
- https://www.verbraucherzentrale.de/wissen/energie/erneuerbare-energien/solarthermie-solarenergie-fuer-heizung-und-warmwasser-nutzen-5568#:~:text=Mit%20 einer%20Solarthermie%2DAnlage%20auf,des%20Wärmebedarfs%20im%20Eigenheim%20decken.&text=Das%20Wichtigste%20in%20Kürze%3A,die%20Wirtschaftlich- keit%20einer%20Solarthermie%2DAnlage.
- https://www.solaranlagen-portal.com/solarthermie/nutzung/solarheizung
- https://www.heizsparer.de/heizung/heizungssysteme/waermepumpe/waermepumpe-mit-photovoltaik-kombinieren
